Modèle de contrat
Modèle de bail pour un logement vide : la structure du contrat
Un bail vide dure trois ans, se garantit par un mois de dépôt au plus et se quitte avec un préavis de trois mois. Voici les rubriques du contrat type, les annexes à joindre et ce qui change pour les contrats signés à partir du 1er octobre 2026.
Une page pour comprendre, pas un fichier à imprimer. Un contrat à trous ne vérifie ni la durée, ni le plafond du dépôt, ni l'encadrement du loyer. Ce sont pourtant ces trois points qui font un bail solide. Pour le produire, voir le bail en ligne.
Le contrat type d'un logement vide
Un logement vide loué comme résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989 et de son contrat type, celui de l'annexe 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Le contrat type est impératif : une clause contraire à la loi est réputée non écrite, et le reste du bail continue de s'appliquer.
Le bail vide est le plus protecteur des baux d'habitation pour le locataire. La durée est longue, le bailleur ne peut pas y mettre fin librement, et le loyer suit des règles de révision précises. C'est aussi ce qui le distingue du bail meublé, plus court et plus souple.
Durée : trois ans, sauf exception justifiée
| Bailleur | Durée du bail |
|---|---|
| Personne physique, ou société civile immobilière familiale | 3 ans minimum |
| Société (personne morale) | 6 ans minimum |
| Bailleur qui doit reprendre le logement pour un événement précis | Entre 1 et 3 ans, événement justifié dans le contrat |
La durée réduite est une exception, pas un choix de commodité : sans événement précis et justifié, elle n'est pas valable, et le bail est alors réputé de trois ans. L'événement doit être réel, par exemple un départ à la retraite ou une mutation professionnelle prévus, et il doit encore exister à l'échéance.
Les rubriques du contrat, dans l'ordre
| Rubrique | Ce qui doit y figurer |
|---|---|
| Parties | Bailleur (et mandataire éventuel), locataire |
| Logement | Adresse, surface habitable, nombre de pièces, période de construction, chauffage, eau chaude, équipements et annexes privatives |
| Durée | Prise d'effet, durée de 3 ou 6 ans, ou durée réduite justifiée |
| Loyer | Montant hors charges, date de paiement, clause de révision (IRL), loyer de référence dans une zone d'encadrement, loyer du précédent locataire en zone tendue |
| Charges | Provisions avec régularisation annuelle |
| Travaux | Montant et nature des travaux faits depuis le dernier bail |
| Garanties | Dépôt de garantie, un mois de loyer hors charges au plus |
| Clauses | Solidarité, résolutoire, honoraires de location |
| Annexes | Diagnostics, notice d'information, état des lieux, règlement de copropriété |
Loyer : encadrement, révision et zone tendue
Le loyer d'un logement vide se fixe librement à la signature dans la plupart des communes, sous réserve des zones où son évolution à la relocation est limitée. Dans les villes qui encadrent les loyers, il ne peut pas dépasser un plafond, et le contrat doit alors mentionner le loyer de référence et, le cas échéant, un complément de loyer justifié. En zone tendue, le contrat doit aussi rappeler le loyer payé par le locataire précédent, quand il est parti depuis moins de dix-huit mois. À Paris, le plafond dépend de l'adresse, du nombre de pièces et de l'époque de construction : la page sur l'encadrement des loyers à Paris le calcule à partir de l'adresse du logement.
Ensuite, le loyer ne bouge que par la révision annuelle, et seulement si le bail contient la clause. Elle s'appuie sur l'indice de référence des loyers du trimestre prévu au bail : le simulateur IRL calcule le nouveau montant. Oubliée, la révision ne rattrape pas les mois passés.
Choisissez dans le bail le trimestre d'IRL de la date de début, et notez la date anniversaire. C'est la règle la plus simple à suivre, et celle qui évite d'hésiter chaque année sur l'indice à retenir.
Les annexes qu'un bail vide ne peut pas oublier
- Le dossier de diagnostic technique : performance énergétique, plomb pour un immeuble d'avant 1949, amiante, état de l'installation d'électricité et de gaz selon leur ancienneté, état des risques.
- La notice d'information sur les droits et obligations des locataires et des bailleurs.
- L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement. Un état des lieux digital, avec photos par pièce, s'annexe directement au bail.
- Un extrait du règlement de copropriété, si le logement est en copropriété.
Ces annexes sont des pièces à fournir, pas des mentions à recopier : elles se réalisent ou se demandent avant la signature. Aucun logiciel ne les remplace.
Préavis : trois mois côté locataire, six mois côté bailleur
| Locataire | Bailleur | |
|---|---|---|
| Préavis | 3 mois, ou 1 mois dans les cas prévus par la loi | 6 mois avant l'échéance du bail |
| Motif | Aucun, sauf pour bénéficier du préavis réduit | Obligatoire : reprise, vente, motif légitime et sérieux |
| Quand | À tout moment | Uniquement pour l'échéance du bail |
Les règles du congé sont détaillées dans l'article sur le congé et le préavis. Pour le calcul de la dernière échéance, le simulateur de prorata donne le loyer dû jusqu'au jour du départ.
Ce qui change pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les annexes du décret du 29 mai 2015. Il vaut pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ; les baux signés avant restent ce qu'ils sont.
- La clause résolutoire pour impayé est alignée sur la loi du 27 juillet 2023. Le contrat type prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, et non plus deux mois. Les autres cas (défaut d'assurance, troubles de voisinage, non-respect de la résidence principale) relèvent d'un bloc facultatif.
- Le numéro de téléphone portable peut être indiqué, à titre facultatif.
- La servitude de résidence principale peut être mentionnée, le cas échéant, quand le logement y est soumis.
La clause résolutoire ne remplace pas la procédure. Elle n'autorise aucun changement de serrure ni aucune expulsion : un commandement de payer, puis une décision du juge, restent nécessaires. Sur ce chemin, voir la marche à suivre en cas d'impayé.
Les erreurs qui reviennent dans un bail vide
- Un forfait de charges. Interdit en location vide : ce sont des provisions.
- Un dépôt supérieur à un mois. L'excédent est à rendre, et la clause est sans effet.
- Une durée d'un an sans justification. Elle devient trois ans, ce qui prive le bailleur de la reprise qu'il comptait faire.
- Des annexes oubliées. Un diagnostic manquant expose le bailleur à une contestation du locataire.
- Aucune clause de révision. Sans elle, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail.
Le guide des clauses et mentions obligatoires reprend chaque rubrique du contrat, et le modèle de bail meublé montre ce qui change pour un logement équipé.
Du modèle au contrat signé
Gomaloc rédige le contrat de location d'un logement vide à partir des informations que vous saisissez une seule fois : le logement, le locataire, le loyer, le dépôt. Il contrôle les règles à la saisie, comme la durée minimale, le plafond du dépôt de garantie et le refus d'un forfait de charges, puis envoie le contrat à la signature électronique. Le bail alimente ensuite les quittances, les appels de loyer et les alertes de révision.
Les diagnostics et la notice d'information restent à joindre par vos soins, et vous restez responsable de l'exactitude de ce que vous saisissez.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail pour un logement vide ?
Trois ans minimum quand le bailleur est une personne physique ou une société civile immobilière familiale, six ans quand c'est une société. Une durée plus courte, d'un an au moins, n'est possible que si un événement précis, justifié dans le contrat, oblige le bailleur à reprendre le logement.
Quel dépôt de garantie pour un logement vide ?
Un mois de loyer hors charges au maximum. Il est restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, dans les deux mois s'il y a des différences. Passé ce délai, le bailleur doit une majoration de retard.
Quel préavis pour le locataire d'un logement vide ?
Trois mois en principe, réduits à un mois dans certains cas : zone tendue, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif, état de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH. Le locataire doit indiquer le motif et joindre le justificatif dans sa lettre de congé.
Quel préavis pour le bailleur d'un logement vide ?
Six mois avant l'échéance du bail, et pour un motif seulement : reprise pour habiter ou loger un proche, vente du logement, ou motif légitime et sérieux comme un défaut de paiement répété. Un congé sans motif est nul, et il ne peut pas être donné en cours de bail.
Peut-on prévoir un forfait de charges dans un bail vide ?
Non. En location vide, les charges sont des provisions, régularisées chaque année avec les justificatifs à l'appui. Le forfait de charges est réservé au meublé et à la colocation. Un forfait écrit dans un bail vide ne tient pas.
Quelles annexes joindre à un bail vide ?
Le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb si l'immeuble date d'avant 1949, amiante, électricité et gaz selon l'ancienneté des installations, risques), la notice d'information, l'état des lieux d'entrée et, en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.
Qu'est-ce qui change dans le contrat type vide au 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les annexes du contrat type : délai de la clause résolutoire pour impayé ramené à six semaines après un commandement de payer, numéro de téléphone portable facultatif, mention possible d'une servitude de résidence principale. Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date.
Un bail vide se renouvelle-t-il automatiquement ?
Oui, par tacite reconduction, pour la même durée, si aucune des parties n'a donné congé dans les délais. Le loyer peut alors être réévalué dans des conditions strictes, ou révisé chaque année si le bail comporte une clause de révision liée à l'IRL.