Grille de vétusté et calcul des retenues sur dépôt de garantie
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Indiquez les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie et le coût de leur remise en état. Gomaloc applique un taux de vétusté selon l'ancienneté de chaque élément, et calcule ce qui reste à la charge du locataire.
Combien pouvez-vous légalement retenir sur le dépôt de garantie après le départ de votre locataire ? Ce simulateur applique un taux de vétusté à chaque dégradation constatée et calcule la part réellement imputable au locataire.
À la fin d'un bail, le dépôt de garantie doit être restitué au locataire, déduction faite des sommes qu'il reste éventuellement à devoir : loyers ou charges impayés, mais aussi coût de remise en état des dégradations qui lui sont imputables. La difficulté est toujours la même : distinguer ce qui relève d'une vraie dégradation de ce qui relève de l'usure normale du logement, dont le locataire n'a pas à répondre. Un mur repeint il y a dix ans n'a pas la même valeur qu'un mur repeint l'an dernier — c'est tout l'objet de la grille de vétusté.
Avant de retenir un loyer ou des charges impayés, vérifiez ce qui a réellement été payé : la dernière quittance de loyer délivrée fait foi du dernier mois soldé, et l'avis d'échéance du mois de départ donne la somme qui restait à régler.
Grille de vétusté indicative
Pour chaque élément : sa durée de vie, la franchise pendant laquelle il est considéré comme neuf, puis l'abattement appliqué chaque année jusqu'à la fin de sa durée de vie. Au-delà, une part de 20 % du coût reste imputable au locataire, car la dégradation lui reste attribuable même sur un élément ancien. C'est la grille qu'applique le simulateur ci-dessus.
| Élément | Durée de vie | Franchise | Abattement par an | Part minimale du locataire |
|---|---|---|---|---|
| Peintures, papiers peints | 7 ans | 1 an | 13,3 % | 20 % |
| Moquette | 7 ans | 1 an | 13,3 % | 20 % |
| Sol souple (lino, vinyle, PVC) | 10 ans | 2 ans | 10,0 % | 20 % |
| Parquet | 25 ans | 3 ans | 3,6 % | 20 % |
| Carrelage, faïence | 25 ans | 3 ans | 3,6 % | 20 % |
| Meubles de cuisine, plan de travail | 15 ans | 2 ans | 6,2 % | 20 % |
| Électroménager fourni | 10 ans | 1 an | 8,9 % | 20 % |
| Sanitaires (WC, lavabo, baignoire, douche) | 25 ans | 3 ans | 3,6 % | 20 % |
| Robinetterie | 15 ans | 2 ans | 6,2 % | 20 % |
| Chaudière, chauffe-eau, radiateurs | 20 ans | 2 ans | 4,4 % | 20 % |
| VMC, ventilation | 15 ans | 2 ans | 6,2 % | 20 % |
| Appareillage électrique, luminaires | 15 ans | 2 ans | 6,2 % | 20 % |
| Portes intérieures, placards | 25 ans | 3 ans | 3,6 % | 20 % |
| Fenêtres, menuiseries extérieures | 30 ans | 3 ans | 3,0 % | 20 % |
| Volets, stores, fermetures | 25 ans | 3 ans | 3,6 % | 20 % |
| Serrure, cylindre, clés | 15 ans | 2 ans | 6,2 % | 20 % |
| Vitre brisée | Pas de vétusté : coût imputable en totalité | |||
| Nettoyage, débarras, enlèvement | Pas de vétusté : coût imputable en totalité | |||
Valeurs indicatives, construites à partir des durées de vie couramment retenues. Si une grille de vétusté a été annexée au bail d'un commun accord, c'est elle qui s'applique (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).
Exemple : appliquer la grille à une dégradation
Des murs tachés et troués, repeints il y a 4 ans à l'entrée du locataire. Le devis de remise en peinture s'élève à 1 200,00 €.
- Peintures : durée de vie de 7 ans, franchise de 1 an.
- Taux de vétusté : (4 − 1) ÷ (7 − 1) = 50 %.
- Part du locataire : 20 % + 80 % × (1 − 0,50) = 60 %.
- Retenue justifiée : 720,00 € sur 1 200,00 €. Le reste correspond à l'usure normale, à votre charge.
Sans l'état des lieux d'entrée, qui date la peinture et décrit son état, cette retenue serait difficile à défendre : c'est la comparaison des deux constats qui établit la dégradation. Pour les délais de restitution et la procédure, voir l'article sur la restitution du dépôt de garantie.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'une grille de vétusté ?
Un tableau qui fixe, pour chaque élément du logement (peintures, sols, sanitaires, équipements), une durée de vie et un abattement annuel. Il sert à calculer la part d'une remise en état qui reste à la charge du locataire une fois l'usure normale déduite. Elle peut être annexée au bail d'un commun accord ; à défaut, on s'appuie sur une grille indicative comme celle de cette page.
Qu'est-ce que la vétusté, et pourquoi la déduire ?
La vétusté est l'usure d'un élément liée au temps et à un usage normal du logement. Le locataire ne répond pas de la vétusté (article 7 d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) : si une moquette avait déjà huit ans au moment du départ, vous ne pouvez pas lui facturer une moquette neuve. On applique donc un abattement proportionnel à l'âge de l'élément, et seule la part restante lui est imputable.
Comment le taux de vétusté est-il calculé ici ?
Chaque type d'élément a une durée de vie théorique (7 ans pour une peinture, 10 ans pour un sol souple, 25 ans pour des sanitaires...), précédée d'une courte franchise pendant laquelle l'élément est considéré comme neuf. Le taux progresse ensuite linéairement jusqu'à la fin de cette durée de vie. Une part résiduelle de 20 % reste imputable au locataire même sur un élément totalement amorti, car la dégradation lui reste attribuable.
Cette grille est-elle celle qui s'applique à mon bail ?
Pas nécessairement. La loi permet d'annexer au bail une grille de vétusté choisie d'un commun accord entre bailleur et locataire ; lorsqu'elle existe, c'est elle qui fait foi. La grille utilisée ici est indicative, construite à partir des durées de vie couramment retenues. En l'absence de grille annexée, elle vous donne un ordre de grandeur défendable.
Quel est le délai pour restituer le dépôt de garantie ?
Un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois dans le cas contraire (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le solde dû au locataire est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Dois-je justifier les retenues ?
Oui. Une retenue doit reposer sur des justificatifs : devis, factures, ou à défaut une estimation étayée, accompagnés des états des lieux d'entrée et de sortie qui établissent la différence. Un décompte remis sans pièce jointe est fréquemment contesté — et difficile à défendre.
Puis-je retenir plus que le montant du dépôt ?
Non, la retenue est par définition limitée à ce que vous détenez. Si le coût imputable dépasse le dépôt de garantie, vous conservez l'intégralité du dépôt et réclamez le solde au locataire comme une créance distincte, avec les mêmes justificatifs.
Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?
En l'absence d'état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis au locataire en bon état, sauf preuve contraire. Il devient alors très difficile de justifier une retenue pour dégradation — d'où l'importance de réaliser les deux constats, photos à l'appui.