Modèle de contrat
Modèle de bail meublé : ce que doit contenir le contrat
Un bail meublé en résidence principale suit un contrat type imposé par décret : durée d'un an, dépôt de garantie de deux mois maximum, inventaire du mobilier annexé. Voici la structure complète du contrat, rubrique par rubrique, et ce qui change pour les contrats signés à partir du 1er octobre 2026.
Ce que vous trouverez ici, et ce que vous ne trouverez pas. Cette page décrit le contrat pour que vous sachiez quoi vérifier. Elle ne propose pas de fichier à imprimer : un contrat à trous ne contrôle rien, et un bail dont la durée, le dépôt ou le loyer sont hors des règles se retourne contre le bailleur. Pour produire le contrat lui-même, voir le bail en ligne.
Le contrat type : un cadre imposé, pas un modèle libre
Pour un logement meublé loué comme résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 impose un contrat type, fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (annexe 2 pour le meublé). Les clauses contraires à la loi sont réputées non écrites : les ajouts « maison » ne servent donc à rien, et peuvent fragiliser le reste du contrat.
Trois clauses reviennent souvent dans les baux faits maison, et sont interdites : l'obligation de payer par prélèvement automatique, les pénalités infligées au locataire pour inobservation du contrat, et l'obligation de souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur.
Meublé : ce que la loi entend par là
Un logement n'est pas meublé parce qu'il contient un canapé. Il doit permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels, ce qui suppose les éléments de la liste du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- literie avec couette ou couverture ;
- dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres ;
- plaques de cuisson et four (ou four à micro-ondes) ;
- réfrigérateur avec compartiment congélation ;
- vaisselle et ustensiles de cuisine ;
- table et sièges, étagères de rangement, luminaires ;
- matériel d'entretien ménager adapté au logement.
Il manque un élément de la liste ? Le logement peut être requalifié en location vide, avec la durée de trois ans et le préavis de trois mois qui vont avec.
Les rubriques du contrat, dans l'ordre
| Rubrique | Ce qui doit y figurer |
|---|---|
| Parties | Nom et adresse du bailleur (et de son mandataire le cas échéant), nom du locataire |
| Logement | Adresse, surface habitable, nombre de pièces, équipements, parties communes, chauffage, eau chaude, énergie |
| Destination | Usage d'habitation (ou mixte, professionnel et habitation) |
| Durée | Date de prise d'effet, un an ou neuf mois pour un étudiant |
| Loyer | Montant hors charges, modalités de paiement, date de règlement, clause de révision (IRL), loyers de référence dans les zones d'encadrement |
| Charges | Forfait ou provisions avec régularisation annuelle |
| Travaux | Travaux faits depuis le dernier bail, ou à prévoir |
| Garanties | Dépôt de garantie, deux mois de loyer hors charges au plus |
| Clauses | Solidarité, résolutoire, honoraires de location |
| Annexes | Diagnostics, notice d'information, état des lieux, inventaire du mobilier |
Durée, dépôt, préavis : les chiffres du meublé
| Logement meublé | Logement vide | |
|---|---|---|
| Durée | 1 an (9 mois pour un étudiant) | 3 ans pour un bailleur personne physique |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges | 1 mois de loyer hors charges |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois, ramené à 1 mois dans certains cas |
| Préavis du bailleur | 3 mois avant l'échéance, motif obligatoire | 6 mois avant l'échéance, motif obligatoire |
| Charges | Forfait ou provisions | Provisions avec régularisation |
Le détail du bail vide, avec ses cas de préavis réduit, est dans le modèle de bail vide.
L'inventaire du mobilier : l'annexe qu'on oublie
Le meublé impose une annexe que le logement vide ignore : l'inventaire et l'état détaillé du mobilier. Il se fait à l'entrée, en présence du locataire, comme l'état des lieux, et il se signe.
Le piège est de noter « cuisine équipée » ou « mobilier complet ». Une phrase pareille ne prouve rien au départ, quand il faudra dire si la table était neuve ou déjà rayée. Listez chaque meuble, son état, sa quantité, et photographiez ce qui a de la valeur.
Faites l'inventaire et l'état des lieux dans la même visite, avec les mêmes photos datées : vous n'aurez qu'un seul dossier à produire en cas de désaccord sur le dépôt de garantie.
Ce qui change pour les baux signés à partir du 1er octobre 2026
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les annexes du décret du 29 mai 2015, donc les contrats types. Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ; les baux signés avant cette date ne sont pas modifiés.
- La clause résolutoire pour impayé est alignée sur la loi du 27 juillet 2023. Le contrat type prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer resté infructueux, et non plus deux mois. Les autres cas (défaut d'assurance, troubles de voisinage, non-respect de la résidence principale) relèvent d'un bloc facultatif, et le juge peut être saisi.
- Le numéro de téléphone portable des parties peut être indiqué. La mention est facultative : son absence n'est pas sanctionnée.
- La servitude de résidence principale peut être mentionnée, le cas échéant, dans la rubrique consacrée à la destination du logement.
Un bail signé avant le 1er octobre reste valable tel quel. Ne le remplacez pas dans la précipitation. En revanche, un bail conclu ou renouvelé à partir de cette date doit reprendre le nouveau contrat type : vérifiez le texte sur Légifrance avant de signer, ou faites relire le vôtre.
Les erreurs qui coûtent cher
- Un dépôt de garantie de trois mois. Le plafond est de deux mois hors charges. L'excédent doit être rendu.
- Un bail de six mois « pour tester ». Hors bail étudiant de neuf mois, la durée du meublé est d'un an.
- Un mobilier incomplet. Le logement peut être requalifié en location vide, et le bail est alors soumis à ses règles.
- Pas d'inventaire signé. Vous ne pourrez rien retenir sur un meuble abîmé.
- Un loyer au-dessus du plafond dans une ville qui encadre les loyers. L'encadrement vaut aussi pour le meublé, avec des loyers de référence propres, plus élevés qu'en location vide : la page sur l'encadrement des loyers à Paris donne le plafond d'un meublé parisien à partir de son adresse.
Le guide des clauses et mentions obligatoires détaille les clauses qui reviennent dans un bail, et les articles sur le congé et le préavis expliquent ce qui se passe à la fin.
Un bail en location meublée, et après ?
Le loyer d'un meublé se révise chaque année comme celui d'un logement vide, si le bail contient la clause : le simulateur IRL calcule le nouveau montant. Côté fiscalité, la location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux ; le sujet est traité dans la page consacrée au LMNP. Chaque mois, l'avis d'échéance puis la quittance de loyer reprennent les montants du bail.
De la lecture au contrat signé
Gomaloc rédige le contrat de location à partir des informations que vous saisissez une seule fois : le logement, le locataire, le loyer, le dépôt. Il vérifie les règles au fil de la saisie (durée, plafond du dépôt, encadrement des loyers) et le transmet à la signature électronique, sur téléphone ou ordinateur. Le bail alimente ensuite les quittances, les appels de loyer et les alertes d'échéance.
Ce que le logiciel ne fait pas : produire les diagnostics et la notice d'information à joindre au contrat, ni les faire réaliser. Ils restent à votre charge, et l'exactitude des informations saisies aussi.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'un bail meublé en résidence principale ?
Un an, avec reconduction tacite. Un bail de neuf mois est possible pour un locataire étudiant, mais il ne se reconduit pas tacitement : au terme, il s'éteint sauf nouveau contrat. Le bailleur ne peut pas imposer une durée plus courte à un locataire qui n'est pas étudiant.
Quel dépôt de garantie pour un logement meublé ?
Deux mois de loyer hors charges au maximum, contre un mois pour un logement vide. Il est restitué dans un délai d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois dans le cas contraire, à compter de la remise des clés.
Quel préavis pour quitter un logement meublé ?
Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois, sans avoir à se justifier. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que trois mois avant l'échéance du bail, pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.
Quels meubles sont obligatoires dans un logement meublé ?
Une liste fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Le bail meublé doit-il comporter un inventaire du mobilier ?
Oui. Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont annexés au contrat et établis à l'entrée, comme l'état des lieux. Sans eux, difficile de prouver la disparition ou la dégradation d'un meuble au départ du locataire.
Peut-on facturer un forfait de charges en meublé ?
Oui : en meublé, les charges peuvent être un forfait ou des provisions avec régularisation annuelle. Le forfait ne se régularise pas, et il ne doit pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réellement supportées. Il se révise avec le loyer.
Qu'est-ce qui change dans le contrat type meublé au 1er octobre 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les annexes du contrat type : le délai de la clause résolutoire pour impayé passe à six semaines après un commandement de payer, un numéro de téléphone portable peut être indiqué et une servitude de résidence principale peut être mentionnée. Il s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date.
Le bail meublé peut-il être signé électroniquement ?
Oui. Le contrat doit être établi par écrit en autant d'exemplaires que de parties, et la signature électronique est admise. Gomaloc propose la signature électronique du bail : chaque signataire reçoit un lien personnel et le document signé est scellé.