Dépôt de garantie en location meublée : montant, retenues, délais

Le dépôt de garantie selon le type de location

Quel montant de dépôt de garantie pour une location meublée ?

Le plafond se calcule sur le loyer hors charges, jamais sur le loyer charges comprises. Si les charges sont facturées au forfait, comme c'est fréquent en meublé, le forfait est exclu du calcul lui aussi.

Exemple : un studio meublé loué 650 € par mois, plus un forfait de charges de 50 €.

• Base de calcul : 650 €, le loyer hors charges.
• Dépôt maximum : 650 € × 2 = 1 300 €.
• Un dépôt de 1 400 € (deux mois charges comprises) dépasserait le plafond de 100 €.

Vous pouvez demander moins que le plafond, ou rien du tout. Le montant est inscrit dans le bail et ne peut plus évoluer ensuite : il ne se révise ni en cours de bail, ni lors de sa reconduction, même si le loyer augmente avec l'indice de référence des loyers.

Pourquoi deux mois en meublé, contre un mois en location vide ?

Le bailleur d'un meublé confie plus qu'un logement : il confie aussi le mobilier, l'électroménager et la vaisselle. Le plafond plus élevé couvre ce risque supplémentaire, à condition de pouvoir le prouver le jour du départ.

D'où l'importance de l'inventaire du mobilier, obligatoire en location meublée et annexé au bail. Il liste chaque meuble et équipement, avec son état. Sans inventaire signé à l'entrée, aucune retenue pour un meuble manquant ou abîmé ne peut être justifiée à la sortie.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire en meublé ?

Non. La loi fixe un plafond, pas une obligation. Certains bailleurs y renoncent pour louer plus vite, notamment quand le locataire présente une garantie solide : caution des parents, garantie Visale ou assurance loyers impayés.

Le dépôt reste la protection la plus directe contre les dégradations, puisque vous détenez déjà la somme. Une caution ou une assurance couvre surtout les loyers impayés, et suppose une démarche pour être mise en jeu.

Comment verser et encaisser le dépôt de garantie ?

• Quand : à la signature du bail, en même temps que le premier loyer le plus souvent.
• Comment : par virement ou par chèque, que le bailleur peut encaisser ; un chèque conservé sans être encaissé n'apporte aucune sécurité supplémentaire. Les règles sont détaillées dans notre guide du chèque de caution.
• Preuve : le montant figure dans le bail ; remettez en plus un reçu de dépôt de garantie, surtout s'il est payé en espèces ou en plusieurs fois.
• Aide : certains locataires, notamment des jeunes de moins de 30 ans, peuvent faire avancer leur dépôt par Action Logement et le rembourser ensuite ; pour le bailleur, le dépôt est versé normalement.

Quelles retenues sur le dépôt de garantie d'un meublé ?

Le bailleur peut conserver tout ou partie du dépôt pour couvrir des sommes que le locataire lui doit, à condition de les justifier :

• les loyers et charges impayés à la date du départ ;
• les réparations locatives non faites, et les dégradations constatées en comparant l'état des lieux d'entrée et celui de sortie ;
• les meubles et équipements manquants ou abîmés, par rapport à l'inventaire signé à l'entrée.

Chaque retenue s'appuie sur un devis, une facture ou une estimation chiffrée. L'usure normale, liée au temps et à un usage ordinaire, reste à la charge du bailleur : un canapé vieux de dix ans qui s'est usé ne se facture pas au prix du neuf. Pour chiffrer vos retenues en tenant compte de l'ancienneté, utilisez notre calcul des retenues sur le dépôt de garantie.

Charges au forfait ou provisions : ce qui change

Avec des provisions pour charges, dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut garder jusqu'à 20 % du dépôt en attendant l'arrêté annuel des comptes, puis solder dans le mois qui suit l'approbation. Avec un forfait de charges, il n'y a pas de régularisation, donc aucune raison de garder une part du dépôt pour les charges.

Exemple : restituer le dépôt d'un studio meublé

Reprenons le studio loué 650 € hors charges, avec un dépôt de 1 300 €. Le locataire rend les clés le 30 juin. L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée et à l'inventaire, relève :

• une plaque de cuisson fissurée, achetée neuve il y a deux ans ;
• deux assiettes et un verre manquants à l'inventaire ;
• des traces normales d'usure sur le sol, déjà notées en partie à l'entrée.

L'état des lieux révèle des différences : le bailleur dispose de deux mois pour restituer 1 085 € (1 300 € − 215 €), avec le détail des retenues et les justificatifs. La part de vétusté retenue ici est un exemple : appliquez la grille prévue au bail s'il en contient une, ou une durée de vie raisonnable de l'appareil.

Dans quel délai restituer le dépôt de garantie ?

Le délai court à partir de la remise des clés par le locataire :

• un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• deux mois s'il révèle des différences, en déduisant les retenues justifiées.

Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Sur un loyer de 650 €, un mois de retard coûte 65 €, sans que le bailleur puisse s'y opposer. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse lors de la remise des clés pour que le délai s'applique pleinement.

Toutes les étapes, et le traitement des cas litigieux, sont dans notre guide de la restitution du dépôt de garantie.

Cas particuliers : étudiant, bail mobilité, colocation, vente

Bail étudiant de neuf mois

Mêmes règles qu'un bail meublé : deux mois hors charges au plus, et restitution à la sortie, souvent en fin d'année universitaire. Le fonctionnement complet du bail étudiant est détaillé à part.

Bail mobilité

Le dépôt de garantie y est interdit. Pour se protéger, le bailleur peut s'appuyer sur la garantie Visale, qui couvre les loyers impayés et, sous conditions, les dégradations locatives en bail mobilité.

Colocation meublée

Avec un bail unique, un seul dépôt pour tout le logement ; avec un bail par chambre, un dépôt par bail, calculé sur le loyer de la chambre. Voyez notre guide du bail de colocation.

Vente du logement en cours de bail

Le dépôt suit le logement : c'est le nouveau propriétaire qui le restitue au locataire en fin de bail. Prévoyez sa transmission dans l'acte de vente, sinon l'acquéreur devra le rembourser sans l'avoir reçu.

Les erreurs qui coûtent cher

• Calculer le dépôt charges comprises : l'excédent est à rembourser.
• Demander un dépôt en bail mobilité : il est interdit, quel que soit son montant.
• Louer sans inventaire signé : aucune retenue possible pour le mobilier.
• Retenir sans justificatif, ou au prix du neuf sans tenir compte de la vétusté : la retenue peut être annulée.
• Laisser passer le délai : la majoration de 10 % par mois commencé s'ajoute au remboursement.

Questions fréquentes

Peut-on demander trois mois de dépôt de garantie en meublé ?

Non. Pour une location meublée qui constitue la résidence principale du locataire, le dépôt est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Une clause prévoyant davantage n'a aucun effet, et le locataire peut obtenir le remboursement de l'excédent.

Le dépôt de garantie augmente-t-il quand le loyer est révisé ?

Non. Le montant fixé dans le bail ne se révise ni pendant la location, ni lors de la reconduction du bail meublé, même si le loyer augmente chaque année selon l'indice de référence des loyers.

Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer à la place du dépôt ?

Non. Le dépôt garantit les sommes dues à la sortie : il ne sert pas à payer le dernier loyer. Si le locataire ne le paie pas, il doit ce loyer, et le bailleur peut le déduire du dépôt au moment de la restitution, avec un justificatif.

Faut-il rendre le dépôt si le logement est sale ?

Le bailleur peut retenir le coût d'un nettoyage si l'état des lieux de sortie montre un logement nettement plus sale qu'à l'entrée, sur justificatif. Un simple dépoussiérage lié à l'usage normal ne justifie pas de retenue.

Le dépôt de garantie est-il imposable pour le bailleur ?

Non tant qu'il est destiné à être restitué : c'est une somme que le bailleur détient pour le compte du locataire. Une partie conservée pour couvrir un loyer impayé devient en revanche un revenu de la location ; demandez à votre comptable comment la déclarer.

Combien de temps le locataire a-t-il pour réclamer son dépôt ?

Trois ans à compter de la date à laquelle le dépôt aurait dû être restitué. Passé ce délai, l'action est prescrite. En pratique, la majoration de 10 % par mois de retard pousse plutôt à régler la question vite.