Plus-value résidence secondaire : calcul, taux et exonération
Rédigé par Deldongo
Publié le · 12 min de lecture
Sommaire (10 parties)
- Combien allez-vous payer ?
- Le calcul, étape par étape
- Les abattements pour durée de détention
- Un exemple chiffré complet
- 22 ans ou 17 ans ? Ce qui a réellement été voté
- Les cas d'exonération totale
- Réduire légalement la note
- Qui calcule, qui déclare, qui paie
- Questions fréquentes
- L'essentiel à retenir
La vente d'une résidence secondaire est imposable à 36,2 % de la plus-value réalisée : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce taux ne s'applique pourtant presque jamais en totalité, parce qu'un abattement pour durée de détention réduit la base imposable à partir de la sixième année. L'exonération est complète au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Entre ces deux extrêmes, le montant réellement dû dépend de trois éléments que vous maîtrisez en partie : la date de vente, la façon dont le prix d'acquisition est majoré, et les cas d'exonération qui peuvent s'appliquer à votre situation. Un bien détenu 18 ans supporte en pratique moins de 18 % d'imposition sur sa plus-value brute, et certaines ventes échappent totalement à l'impôt. Voici le calcul complet, avec un exemple chiffré.
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Combien allez-vous payer ?
Deux prélèvements se cumulent, avec des règles d'abattement différentes — c'est ce qui rend le calcul contre-intuitif.
| Prélèvement | Taux | Exonération totale à |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | 22 ans de détention |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 30 ans de détention |
| Total | 36,2 % | 30 ans |
Une surtaxe s'ajoute au-delà de 50 000 €. Lorsque la plus-value imposable — celle qui reste après application des abattements — dépasse 50 000 €, une taxe additionnelle progressive de 2 % à 6 % vient s'ajouter. Elle ne concerne donc que les opérations importantes ou les biens détenus depuis peu.
Retenez que le taux affiché de 36,2 % est un plafond théorique, atteint uniquement lors d'une revente dans les cinq premières années. Passé ce cap, chaque année de détention réduit mécaniquement la facture.
Le calcul, étape par étape
La plus-value imposable n'est pas la différence entre votre prix d'achat et votre prix de vente. C'est la différence entre un prix de cession corrigé et un prix d'acquisition majoré, à laquelle on applique ensuite les abattements.
Le prix de cession
Il s'agit du prix figurant dans l'acte de vente, dont vous pouvez déduire, sur justificatifs :
- Les frais supportés lors de la vente : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, honoraires d'agence si le mandat les met à votre charge ;
- La TVA acquittée le cas échéant.
Un mandat de vente qui met les honoraires d'agence à la charge du vendeur réduit donc le prix de cession retenu — et la plus-value imposable avec lui. C'est un détail de rédaction qui a un effet fiscal réel.
Le prix d'acquisition majoré
C'est ici que se joue l'essentiel de l'optimisation. Vous partez du prix payé lors de l'achat, ou de la valeur déclarée si le bien a été reçu par donation ou succession, et vous le majorez de deux postes :
Les frais d'acquisition. Vous retenez au choix les frais réels justifiés — frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence à l'achat — ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat, sans avoir à produire le moindre justificatif. Le forfait est presque toujours plus favorable pour un bien ancien.
Les travaux. Deux options également :
- Les dépenses réelles de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, à condition qu'elles aient été réalisées par une entreprise et qu'elles n'aient pas déjà été déduites de vos revenus fonciers. Les factures sont indispensables ;
- Un forfait de 15 % du prix d'acquisition, sans aucun justificatif.
Le forfait de 15 % n'est ouvert qu'après 5 ans de détention. Pour une revente plus rapide, seules les factures réelles comptent — et les travaux que vous avez réalisés vous-même, matériaux compris, ne sont jamais déductibles. C'est la déconvenue la plus fréquente sur les biens rénovés en autoconstruction.
Sur un bien acheté 180 000 €, le double forfait ajoute 40 500 € au prix d'acquisition sans qu'aucune pièce ne soit demandée. Comparez systématiquement le total de vos factures à ce montant avant de choisir : en dessous, le forfait gagne.
L'ordre des opérations
- Prix de cession corrigé moins prix d'acquisition majoré = plus-value brute ;
- Application de l'abattement pour durée de détention, séparément pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux ;
- Application des taux de 19 % et 17,2 % sur chacune des deux bases obtenues ;
- Ajout éventuel de la surtaxe si la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Les abattements pour durée de détention
Aucun abattement pendant les cinq premières années. Ils démarrent la sixième, et suivent deux rythmes différents.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
La lecture pratique de ce tableau tient en trois seuils : rien avant 6 ans, l'impôt sur le revenu disparaît à 22 ans, et les prélèvements sociaux tiennent jusqu'à 30 ans avec une accélération marquée après la 22e année. Entre 22 et 30 ans, vous ne payez donc plus que les prélèvements sociaux, sur une base qui fond de 9 % par an.
La durée de détention se compte de date à date, d'acte authentique à acte authentique. Quelques semaines d'écart peuvent faire basculer une année entière d'abattement : c'est le levier le plus simple de tout le dispositif, et il ne coûte rien d'y penser avant de signer un compromis.
Un exemple chiffré complet
Une maison achetée 180 000 € en 2008, revendue 300 000 € en 2026, soit 18 ans de détention. Aucune facture de travaux conservée.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition | — | 180 000 € |
| Forfait frais d'acquisition | 7,5 % de 180 000 € | + 13 500 € |
| Forfait travaux | 15 % de 180 000 € | + 27 000 € |
| Prix d'acquisition majoré | — | 220 500 € |
| Prix de cession | — | 300 000 € |
| Plus-value brute | 300 000 − 220 500 | 79 500 € |
Avec 18 ans de détention, l'abattement porte sur les années 6 à 18, soit 13 années :
| Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | |
|---|---|---|
| Abattement | 13 × 6 % = 78 % | 13 × 1,65 % = 21,45 % |
| Base imposable | 17 490 € | 62 447 € |
| Taux | 19 % | 17,2 % |
| Impôt dû | 3 323 € | 10 741 € |
Total : environ 14 064 €, soit un taux effectif de 17,7 % sur la plus-value brute — bien loin des 36,2 % affichés. La plus-value imposable au titre de l'impôt sur le revenu restant inférieure à 50 000 €, aucune surtaxe ne s'applique.
Dans cet exemple, retrouver 45 000 € de factures de travaux réalisés par des entreprises ferait mieux que le forfait de 27 000 € : la plus-value brute tomberait à 61 500 € et l'imposition à environ 10 900 €. Avant de renoncer aux justificatifs, fouillez : factures d'artisans, remplacement de menuiseries, réfection de toiture, création d'une pièce. Seuls les travaux d'entretien courant et les dépenses déjà déduites de revenus fonciers sont exclus.
22 ans ou 17 ans ? Ce qui a réellement été voté
Une information circule largement depuis fin 2025 : la durée d'exonération de l'impôt sur le revenu serait ramenée de 22 à 17 ans. Elle est inexacte en l'état.
Un amendement au projet de loi de finances pour 2026 prévoyant ce passage de 22 à 17 ans a bien été adopté par l'Assemblée nationale en novembre 2025, puis repris par le Sénat en décembre. Mais il n'a pas été retenu dans le texte définitif. Le régime applicable reste celui décrit dans cet article : 22 ans pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
La distinction n'est pas théorique. Un propriétaire qui déciderait d'attendre au motif qu'il atteint « 17 ans l'an prochain » se tromperait de cinq années. À l'inverse, la mesure a été soutenue par des parlementaires de plusieurs bords et pourrait revenir dans un prochain budget : si votre bien approche de la 17e année, faites confirmer le régime en vigueur par votre notaire au moment de signer, et non plusieurs mois avant.
C'est la règle générale à appliquer sur ce sujet : la fiscalité des plus-values immobilières est retouchée régulièrement, et l'état du droit se vérifie à la date de la cession, pas à celle de la décision de vendre.
Les cas d'exonération totale
Plusieurs situations dispensent entièrement de l'impôt, quelle que soit la durée de détention.
Le remploi pour acheter sa résidence principale
C'est le dispositif le plus utile et le moins connu des propriétaires de résidence secondaire. La première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée si trois conditions sont réunies :
- Vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou indirectement, au cours des quatre années précédant la vente ;
- Vous remployez le prix de vente pour acquérir ou construire votre résidence principale ;
- Ce remploi intervient dans un délai de 24 mois à compter de la cession.
L'exonération s'applique à hauteur de la fraction du prix effectivement réemployée. Si vous vendez 300 000 € et réinvestissez 240 000 € dans votre future résidence principale, 80 % de la plus-value échappe à l'impôt. Le cas typique : un locataire propriétaire d'une maison de famille, qui la vend pour devenir propriétaire de son logement.
Les autres cas
| Situation | Portée de l'exonération |
|---|---|
| Détention supérieure à 30 ans | Totale, impôt et prélèvements sociaux |
| Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € | Totale — s'apprécie par bien et par vendeur |
| Titulaires de pensions de retraite ou d'une carte d'invalidité | Sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI |
| Cession au profit d'un organisme de logement social | Sous conditions |
| Expropriation | Sous condition de remploi de l'indemnité |
| Non-résidents ressortissants de l'UE ou de l'EEE | Partielle, dans une limite de plus-value nette et sous conditions de délai |
Les seuils de revenus applicables aux retraités et le plafond réservé aux non-résidents évoluent : ne vous fiez pas à un montant lu en ligne, faites-les vérifier par le notaire chargé de la vente, qui établira la déclaration.
Réduire légalement la note
Rassembler les factures avant de choisir le forfait
C'est le levier le plus rentable et le plus souvent négligé. Les travaux de rénovation lourde réalisés par des entreprises dépassent fréquemment le forfait de 15 %, surtout sur un bien acheté peu cher et beaucoup rénové. Le seul obstacle est documentaire : sans facture, la dépense n'existe pas fiscalement.
Si votre résidence secondaire a été louée — meublé de tourisme, location saisonnière, ou location classique — deux vérifications s'imposent. Les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être comptés une seconde fois dans le prix d'acquisition. Et si le bien relevait du régime du meublé, le mode de calcul peut différer : faites-le valider par votre notaire avant de signer, c'est un point technique qui a évolué récemment.
Choisir la date de signature
Franchir un palier d'ancienneté vaut 6 % d'abattement supplémentaire sur l'impôt sur le revenu. Sur une plus-value brute de 80 000 €, cela représente près de 1 000 € d'impôt en moins pour quelques semaines d'attente. Vérifiez la date exacte de votre acte d'achat avant de fixer celle de la vente.
Envisager la donation avant la vente
Donner le bien à ses enfants avant la vente « purge » la plus-value : le donataire repart avec la valeur déclarée dans l'acte de donation comme nouveau prix d'acquisition. L'opération est légitime, mais elle génère des droits de donation, atténués par un abattement renouvelable tous les quinze ans. Elle n'a de sens que dans une logique de transmission déjà engagée, pas comme montage de dernière minute — l'administration requalifie les donations suivies d'une revente immédiate au profit du donateur.
Peser l'option location avant de vendre
Si la fiscalité de la vente vous paraît lourde et que rien ne presse, la location mérite d'être chiffrée : elle produit un revenu immédiat tout en laissant courir le compteur des abattements. Le calculateur de rendement locatif donne ce que le bien rapporterait une fois taxe foncière, assurance et charges déduites, et notre guide pour calculer la rentabilité d'un investissement locatif détaille la méthode. Pour un bien meublé, la gestion en LMNP obéit à ses propres règles, à intégrer dans l'arbitrage.
Qui calcule, qui déclare, qui paie
Bonne nouvelle sur ce point : vous n'avez presque rien à faire. Le notaire établit la déclaration de plus-value au moment de la vente, calcule l'impôt, le prélève directement sur le prix et le reverse à l'administration. Vous encaissez un solde net.
Il vous reste une obligation : reporter le montant de la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante, dans la case prévue à cet effet. Ce report ne déclenche aucun nouveau paiement — l'impôt est déjà acquitté — mais il entre dans le calcul de votre revenu fiscal de référence, ce qui peut avoir des effets indirects sur d'autres dispositifs.
Préparez le dossier avant le rendez-vous chez le notaire : acte d'achat, factures de travaux classées par année, justificatifs des frais de vente. Un dossier complet remis en amont évite de retenir le forfait par défaut faute de pièces disponibles le jour J.
C'est aussi l'argument le plus concret en faveur d'un archivage sérieux tout au long de la détention. Un outil de gestion locative qui conserve les dépenses et leurs justificatifs bien par bien vous évite, dix ou quinze ans plus tard, de chercher une facture de toiture dans un carton.
Questions fréquentes
La résidence secondaire est-elle exonérée de plus-value ?
Non. Seule la résidence principale bénéficie d'une exonération de plein droit. Une résidence secondaire est imposable à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avec des abattements qui réduisent la base à partir de la sixième année de détention.
Au bout de combien d'années ne paie-t-on plus rien ?
Vingt-deux ans pour être exonéré d'impôt sur le revenu, trente ans pour l'être également de prélèvements sociaux. Entre 22 et 30 ans, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue de 9 % par an.
La durée d'exonération passe-t-elle à 17 ans ?
Non, pas en l'état. Un amendement en ce sens a été adopté par l'Assemblée nationale puis par le Sénat lors des discussions budgétaires de fin 2025, mais il n'a pas été retenu dans le texte définitif. Le régime applicable reste 22 ans et 30 ans.
Quels travaux peut-on déduire ?
Les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration, réalisées par une entreprise et justifiées par factures. Sont exclus l'entretien courant, les travaux réalisés soi-même — même les matériaux — et les dépenses déjà déduites de vos revenus fonciers.
Peut-on éviter l'impôt en achetant sa résidence principale ?
Oui, sous trois conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, remployer le prix pour acquérir ou construire sa résidence principale, et le faire dans les vingt-quatre mois. L'exonération porte sur la fraction effectivement réemployée.
Comment se compte la durée de détention ?
De date à date, d'acte authentique d'achat à acte authentique de vente. Une signature décalée de quelques semaines peut faire gagner une année complète d'abattement, soit 6 % de base imposable en moins pour l'impôt sur le revenu.
Que se passe-t-il si je vends à perte ?
Aucune imposition n'est due, mais la moins-value n'est ni déductible d'autres revenus, ni reportable sur une plus-value future. Elle est fiscalement neutre, ce qui rend d'autant plus important le calcul du prix d'acquisition majoré avant de conclure à une perte.
Une donation permet-elle d'échapper à la plus-value ?
Elle la purge : le donataire repart avec la valeur déclarée à la donation comme prix d'acquisition. En contrepartie, des droits de donation sont dus, atténués par un abattement renouvelable tous les quinze ans. Une donation suivie d'une revente immédiate au profit du donateur serait requalifiée.
Faut-il déclarer la plus-value sur sa déclaration de revenus ?
Oui, en report, dans la case dédiée de la déclaration de l'année suivante. L'impôt ayant déjà été prélevé par le notaire, ce report ne génère aucun paiement supplémentaire, mais il entre dans le calcul de votre revenu fiscal de référence.
La surtaxe s'applique-t-elle souvent ?
Rarement sur une détention longue. Elle vise les plus-values imposables — après abattements — supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %. Un bien détenu quinze ans ou plus dépasse rarement ce seuil, sauf plus-value brute très élevée.
L'essentiel à retenir
Le taux de 36,2 % qui circule partout est un plafond, atteint uniquement en cas de revente rapide. Ce qui détermine réellement votre facture, c'est la date d'acquisition, la qualité de votre dossier de factures, et l'éventuelle application du remploi pour acheter votre résidence principale. Avant de fixer une date de signature, vérifiez trois choses : votre durée exacte de détention à la date envisagée, le total de vos factures de travaux comparé au forfait de 15 %, et le régime en vigueur au moment de la vente.
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- Rien n’est prélevé pendant l’essai
La leçon la plus concrète tient en une phrase : ce sont les justificatifs conservés pendant la détention qui font la différence au moment de vendre, parfois plusieurs milliers d'euros. Si votre bien est loué, Gomaloc centralise les dépenses, leurs justificatifs et l'historique de chaque logement, et produit un récapitulatif fiscal en fin d'année. Créez votre compte gratuitement pour un premier bien.
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