Céder, casser ou arrêter un bail : ce que la loi permet vraiment

Trois mots, trois mécanismes

Identifier le bon mécanisme est la première étape, parce qu'il détermine qui a le dernier mot. Face à un congé, vous n'avez aucun pouvoir de refus. Face à une cession, vous avez tout pouvoir.

Arrêter son bail : le locataire peut partir à tout moment

C'est la situation la plus simple, et la plus fréquente. Un locataire n'a pas à attendre la fin de son bail pour partir, ni à justifier sa décision. Il vous adresse un congé, et le bail prend fin à l'expiration du préavis.

Le préavis est de trois mois en location vide, réduit à un mois dans certains cas, et d'un mois en location meublée. Son point de départ, sa forme et ses cas de réduction sont détaillés dans notre guide du congé et du préavis.

Retenez surtout ce que vous ne pouvez pas faire : refuser le départ. Votre seule marge porte sur la durée du préavis, si celle qu'annonce le locataire ne vous paraît pas justifiée. Dans ce cas, répondez par écrit avec notre modèle de réponse à une demande de préavis réduit.

« Casser » un bail : partir avant la fin du préavis

Quand un locataire parle de casser son bail, il veut en réalité partir plus vite que ce que permet le préavis. La loi lui ouvre une seule porte, et vous en ouvre une seconde.

Le nouveau locataire qui entre plus tôt

Si un nouveau locataire s'installe dans le logement avant la fin du préavis, avec votre accord, l'ancien locataire ne doit le loyer que jusqu'à cette date d'entrée. C'est la situation que le locataire pressé espère souvent provoquer en vous présentant un candidat.

Rien ne vous oblige à accepter ce candidat. Vous le choisissez selon vos critères habituels, exactement comme pour n'importe quelle mise en location.

La résiliation amiable

Le bail est un contrat : les deux parties peuvent convenir ensemble d'y mettre fin à la date de leur choix, sans respecter le préavis. C'est souvent la meilleure solution quand le départ vous arrange aussi, par exemple parce que vous avez un projet de travaux ou un repreneur.

Cet accord doit être écrit, daté et signé par les deux parties, avec la date exacte de fin du bail et le sort du loyer du dernier mois. Un avenant au bail permet de le formaliser proprement. Un accord verbal, lui, ne vaut rien en cas de désaccord ultérieur.

Céder son bail : interdit sans votre accord écrit

La cession consiste pour le locataire à transférer son contrat à une autre personne, qui prend sa place dans le logement aux mêmes conditions. En location d'habitation, la loi du 6 juillet 1989 est claire : le locataire ne peut pas céder son bail sans l'accord écrit du bailleur.

Une cession faite dans votre dos ne vous est pas opposable. La personne installée dans le logement n'a aucun titre, et l'opération constitue un manquement du locataire à ses obligations.

Faut-il accepter une cession ?

Rarement, et c'est un avis de terrain autant que juridique. Accepter une cession revient à hériter d'un contrat que vous n'avez pas négocié avec son nouvel occupant : même loyer, mêmes clauses, même dépôt de garantie, même état des lieux d'entrée — réalisé avec une autre personne.

Si le candidat que vous présente votre locataire vous convient, la solution plus saine est presque toujours un départ du locataire actuel, puis un nouveau bail avec le repreneur.

Accepter un repreneur : la bonne méthode

Votre locataire vous présente quelqu'un pour le remplacer. Voici l'ordre qui vous protège.

1. Le congé du locataire actuel, en bonne et due forme. Accusez-en réception par écrit avec notre modèle d'accusé de réception du congé.
2. L'étude du dossier du repreneur, comme pour tout candidat : revenus, garanties, pièces justificatives dans les limites fixées par la loi.
3. L'état des lieux de sortie du locataire actuel. C'est lui qui fixe ses éventuelles retenues sur dépôt de garantie : ne le sautez pas sous prétexte que le logement est immédiatement reloué.
4. Un nouveau bail avec le repreneur, à vos conditions, dans le respect des règles de fixation du loyer applicables à votre commune.
5. Un état des lieux d'entrée du nouveau locataire, distinct du précédent.

Si l'état des lieux de sortie et celui d'entrée se font le même jour, faites-en bien deux documents séparés. Un état des lieux avec photos datées vous évite de mélanger les constats des deux occupants.

Les transferts que vous ne pouvez pas refuser

Dans deux situations, le bail se poursuit ou se transfère automatiquement au profit de certains proches du locataire, sans que votre accord soit nécessaire.

• L'abandon du domicile par le locataire : le contrat continue au profit de proches qui vivaient avec lui.
• Le décès du locataire : le contrat est transféré à certains proches, sous conditions.

Sont notamment concernés le conjoint, le partenaire de PACS et, sous condition d'une durée de vie commune, d'autres membres de la famille ou personnes à charge. Les conditions exactes varient selon le lien avec le locataire : vérifiez-les avant de contester un transfert.

Ce ne sont pas des cessions : la loi organise ces transferts pour protéger les occupants. Vous ne pouvez ni les bloquer, ni en profiter pour renégocier le contrat.

Et si c'est vous qui voulez arrêter le bail ?

La situation est totalement asymétrique. Le locataire peut partir à tout moment ; vous, vous ne pouvez mettre fin au bail qu'à son échéance, et seulement pour l'un des trois motifs prévus par la loi :

• vendre le logement, avec notre modèle de congé pour vente ;
• le reprendre pour y habiter, vous ou un proche, avec notre modèle de congé pour reprise ;
• un motif légitime et sérieux, comme des manquements répétés du locataire, avec notre modèle de congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé doit parvenir au locataire six mois avant l'échéance en location vide, trois mois en location meublée. Des protections supplémentaires s'appliquent à certains locataires, notamment âgés et aux revenus modestes. Hors échéance, seul un juge peut prononcer la résiliation du bail, par exemple en cas d'impayés.

Ce qu'il faut garder par écrit

Toutes ces situations ont un point commun : elles se règlent sans conflit tant que chaque étape est écrite, et dégénèrent dès que l'une d'elles repose sur un échange oral. Conservez au minimum :

• le congé reçu, avec son accusé de réception ou la preuve de remise ;
• votre réponse, surtout si vous contestez la durée du préavis ;
• tout accord de fin anticipée, signé des deux parties ;
• votre accord ou refus écrit en cas de demande de cession ou de sous-location ;
• les états des lieux de sortie et d'entrée, en documents distincts.

Questions fréquentes

Un locataire peut-il casser son bail avant la fin ?

Il peut partir à tout moment en donnant congé, sans justification, à condition de respecter le préavis. Pour partir avant la fin de ce préavis, il lui faut votre accord écrit, ou l'entrée d'un nouveau locataire que vous avez accepté.

Un locataire peut-il céder son bail à un ami ?

Seulement avec l'accord écrit du bailleur. Sans cet accord, la cession ne vous est pas opposable et la personne installée n'a aucun titre d'occupation. Mieux vaut, si le candidat vous convient, signer un nouveau bail avec lui.

Le bailleur peut-il refuser le départ d'un locataire ?

Non. Le locataire n'a pas à motiver son congé. Le bailleur peut seulement contester la durée du préavis si le motif invoqué pour la réduire n'est pas justifié.

Peut-on prévoir une pénalité en cas de départ anticipé ?

Non. Une clause imposant une indemnité au locataire qui part avant le terme est réputée non écrite. Le préavis est la seule contrepartie légale d'un départ anticipé.

Comment mettre fin à un bail d'un commun accord ?

Par un accord écrit, daté et signé des deux parties, qui fixe la date de fin du bail et le sort du dernier loyer. Un avenant au bail convient parfaitement. Un accord oral ne protège ni l'un ni l'autre.

Quelle différence entre cession et sous-location ?

Dans la cession, le locataire transfère son bail et quitte la relation. Dans la sous-location, il reste titulaire du bail et loue à un tiers. Les deux exigent l'accord écrit du bailleur.

Le bailleur peut-il arrêter le bail quand il veut ?

Non. Il ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, pour vendre, reprendre le logement ou pour un motif légitime et sérieux, en respectant un délai de six mois en location vide et trois mois en meublé.

Le bail continue-t-il si je vends mon logement ?

Oui. Le bail est transmis au nouveau propriétaire, aux mêmes conditions. Le locataire reste dans les lieux et paie désormais son loyer à l'acquéreur.

Ce qu'il faut retenir

Arrêter son bail est un droit du locataire, qui ne demande que le respect d'un préavis. Le casser, c'est-à-dire partir plus tôt, suppose votre accord. Le céder est interdit sans votre consentement écrit, et vous avez presque toujours intérêt à lui préférer un nouveau bail avec le repreneur.

Dans tous les cas, la différence entre une fin de bail sereine et un litige se joue sur l'écrit : un congé accusé réception, un accord signé, des états des lieux distincts. Le reste en découle.

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