LMNP ou location nue : quel régime choisir pour votre investissement locatif ?

Location nue ou location meublée : ce choix, souvent fait par défaut au moment de l'achat, a pourtant des conséquences fiscales très différentes sur le long terme. Voici comment fonctionnent les deux régimes, leurs avantages respectifs, et comment déterminer celui qui correspond le mieux à votre situation.

La différence fondamentale : nu ou meublé

Un logement loué nu est mis à disposition sans mobilier : le locataire apporte l'ensemble de ses meubles. Un logement loué meublé doit, lui, comporter un mobilier minimum défini par le décret n° 2015-981 : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, rangements, table et sièges notamment. Cette liste n'est pas une simple recommandation : un logement qui ne la respecte pas ne peut pas être qualifié juridiquement de meublé, avec toutes les conséquences que cela implique (durée du bail, préavis, régime fiscal).

Au-delà du mobilier, c'est surtout le régime fiscal qui distingue les deux options : la location nue relève des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) pour la grande majorité des particuliers.

Location nue : micro-foncier ou régime réel

Deux options s'offrent au bailleur en location nue :

• Le micro-foncier : applicable si les revenus fonciers annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €, il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus, sans qu'il soit nécessaire de justifier de charges réelles. Simple, mais peu avantageux si vos charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière...) dépassent ce forfait.
• Le régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 € de revenus fonciers, mais aussi accessible sur option en dessous de ce seuil. Il permet de déduire l'intégralité des charges réelles justifiées : travaux d'entretien et de réparation, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Si ces charges dépassent les revenus, un déficit foncier peut même être imputé sur le revenu global, dans certaines limites.

Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou régime réel

La logique est similaire, avec des seuils et mécanismes différents :

• Le micro-BIC : applicable jusqu'à 77 700 € de recettes locatives meublées annuelles, il applique un abattement forfaitaire de 50 % — nettement plus avantageux que le micro-foncier, ce qui explique une partie de l'attrait du meublé pour les petits bailleurs.
• Le régime réel : permet de déduire les charges réelles, mais surtout de pratiquer l'amortissement comptable du bien et du mobilier — une charge non décaissée qui vient réduire, parfois à néant, le résultat imposable pendant de nombreuses années. C'est le principal levier d'optimisation fiscale du LMNP, mais sa mise en œuvre est technique et recourir à un expert-comptable est, en pratique, quasiment indispensable.

Comparatif : quels avantages de chaque côté ?

La location nue convient bien aux bailleurs recherchant la stabilité : bail de 3 ans (renouvelable tacitement), turnover locataire plus faible, gestion plus légère (pas de mobilier à entretenir ni renouveler). Le régime réel avec déficit foncier est particulièrement intéressant en cas de travaux importants.

La location meublée permet généralement des loyers plus élevés (comptez souvent 10 à 20 % de plus qu'en nu pour un bien comparable) et une fiscalité plus douce grâce à l'amortissement au réel. En contrepartie, le bail est plus court (1 an, ou 9 mois pour un étudiant), le turnover locataire plus fréquent, et le mobilier doit être entretenu et renouvelé.

Quel profil pour quel régime ?

• Vous avez peu de charges et un bien récent : le micro-foncier ou le micro-BIC suffisent, sans complexité de gestion comptable.
• Vous avez emprunté et/ou prévoyez des travaux importants : le régime réel en location nue permet d'imputer le déficit foncier.
• Vous recherchez l'optimisation fiscale sur la durée et acceptez une gestion plus active : le LMNP au réel, avec l'amortissement, est souvent la solution la plus performante fiscalement — à condition d'être accompagné pour la partie comptable.

Rien n'empêche par ailleurs de combiner les deux régimes sur des biens différents au sein d'un même patrimoine, chacun optimisé selon sa situation propre (charges, financement, typologie de locataire visée).

Un choix qui n'est pas figé

Il est possible de faire évoluer un bien de la location nue vers la location meublée (ou l'inverse), sous réserve du respect du bail en cours et, le cas échéant, des règles de la copropriété. Ce changement doit toutefois être anticipé, car il modifie en profondeur votre fiscalité et votre mode de gestion.

Suivre votre fiscalité locative sans vous perdre dans les régimes

Que vous soyez en location nue ou meublée, la première étape reste la même : avoir une vue claire et fiable de vos revenus et de vos charges déductibles tout au long de l'année. Gomaloc accompagne la gestion locative en LMNP comme en location nue, et le module Fiscalité de votre espace propriétaire calcule automatiquement, pour chaque bien, votre résultat réel ainsi qu'une comparaison avec le régime micro correspondant — de quoi objectiver la discussion avec votre comptable plutôt que de partir d'une feuille blanche chaque année.